SCPI Avantages et inconvénient :l’immobilier à porté de main

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Investir dans l’immobilier est une stratégie prisée pour diversifier son patrimoine et générer des revenus passifs. Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), également appelées pierre-papier, offrent une alternative attractive et accessible à l’investissement immobilier traditionnel. Elles permettent d’accéder à un portefeuille immobilier diversifié sans les contraintes de la gestion locative directe. Cependant, comme tout placement, les SCPI présentent des avantages et des inconvénients qu’il est essentiel de connaître avant de se lancer.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI est une structure d’investissement collectif qui collecte des fonds auprès des épargnants pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier. Les investisseurs achètent des parts de la SCPI et deviennent ainsi associés. Les revenus locatifs générés par les biens immobiliers sont redistribués aux associés proportionnellement à leur investissement, sous forme de revenus locatifs réguliers.

Si tu veux en savoir plus je t’invite à te rendre sur l’article “Introduction aux SCP: Qu’est ce que c’est et comment ça fonctionne” pour en apprendre d’avantage sur les SCPI et les différentes formes de SCPI.

Les Avantages des SCPI

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1. Diversification du patrimoine

Accès à différents types d’actifs immobiliers : Les SCPI investissent dans une variété de biens immobiliers, tels que des bureaux, des commerces, des cliniques, des hôtels ou des résidences seniors. Cette diversification réduit le risque lié à un secteur spécifique.
Diversification géographique : Les SCPI peuvent investir dans différentes régions, voire à l’étranger, ce qui limite l’impact des fluctuations du marché immobilier local. Récemment la SCPI Corum USA, à permis l’accès au marché immobilier américain une première !

2. Mutualisation des risques

Répartition du risque locatif : La diversité du portefeuille immobilier permet de compenser les éventuelles vacances locatives ou les impayés grâce aux revenus des autres biens en location.

Toutefois, il convient de bien faire attention aux taux de remplissages de la SCPI, un taux à 75% n’est pas la même chose qu’un taux à 95%.

Très logiquement, si une SCPI annonce 95% de taux de remplissage et de recouvrement, on peut considérer qu’elle a une excellente gestion et donc une fiabilité et une stabilité économique, de bonne augure pour la pérennité de l’investissement .

3. Gestion déléguée

Simplicité pour l’investisseur : La société de gestion s’occupe de toutes les tâches liées à la gestion des biens : recherche de locataires, entretien, travaux, recouvrement des loyers, etc. Cela permet à l’investisseur de profiter des avantages de l’immobilier sans les contraintes de la gestion locative.

Ce qui explique aussi des frais liés à son fonctionnement, ici on parle d’un investissement sans tracas avec une gestion simplifié, pas de gestion locative ni de risque lié à un changement de réglementation comme on peut le voir avec le DPE sur l’immobilier en direct.

4. Accessibilité financière

Ticket d’entrée réduit : Contrairement à l’achat d’un bien immobilier en direct, qui nécessite un capital important, il est possible d’investir en SCPI avec quelques milliers d’euros seulement.

Ce qui en fait un investissement accessible même pour de petits moyens. Certains SCPI affichent des tickets d’entrée de l’ordre de 200€ comme vous pouvez le voir sur Linxea, la centrale des SCPI ou encore Corum (pour ne citer qu’eux)

5. Revenus réguliers

Distribution trimestrielle des revenus : Les SCPI de rendement versent généralement des revenus de manière trimestrielle, offrant ainsi une source de revenus régulière aux investisseurs.

A noter que de plus en plus de SCPI proposent le paiement au mensuel, cela reste encore une minorité mais ça à le mérite d’exister. Attention toutefois car elles ont en général plus de frais.

6. Flexibilité à l’achat et à la revente

Adaptation aux besoins financiers : Les investisseurs peuvent ajuster leur investissement en fonction de leurs capacités financières, en achetant ou en vendant des parts selon leurs besoins. Et en réinvestissant leur loyer, ce qui est une option proposé par les gérants de fonds et qui est un excellent moyen de booster son placement sur le long terme

7. Potentiel de rentabilité attractif

Rendements compétitifs : Avec un rendement SCPI moyen situé entre 4 % et 6 % par an, les SCPI offrent une rentabilité souvent supérieure à celle des placements financiers traditionnels, notamment les livrets d’épargne . Sans compter les gains potentiels lié à des plus value de cessions réalisé lors de vente d’immeuble.

Les Inconvénients des SCPI

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1. Risque de revenu

Revenus non garantis : Les dividendes versés dépendent des performances de la SCPI et ne sont pas garantis. Une mauvaise conjoncture économique ou une mauvaise gestion peut entraîner une baisse des revenus distribués. D’ou l’intéret de bien séléctionner son gérant de fond ou la SCPI.

2. Risque en capital

Fluctuation de la valeur des parts : La valeur des parts de SCPI peut varier à la hausse comme à la baisse. En cas de revente, l’investisseur peut subir une moins-value. Il faut donc bien comprendre que les SCPI sont comme tous placements, il faut l’envisager sur le long terme, une durée moyenne de détention pour ce type de placement est de 10 ans !

3. Risque de liquidité

Délai de revente : La revente des parts de SCPI n’est pas instantanée et dépend des conditions du marché. Il peut y avoir un délai pour trouver un acquéreur, surtout en période de faible demande.

4. Frais associés

Frais d’entrée et de gestion : Les SCPI impliquent des frais de souscription (jusqu’à 10 % du montant investi) et des frais de gestion annuels qui peuvent réduire le rendement net de l’investissement. Prends le temps de bien t’informer sur ces frais et ce que cela implique, ne te précipite pas et informe-toi. Les frais peuvent détruire la rentabilité d’un investissement à court terme.

5. Fiscalité des revenus

Imposition des revenus fonciers : Les revenus perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, ce qui peut diminuer significativement le rendement net pour les investisseurs les plus imposés. Il n’est pas aisé non plus de déclarer sur sa feuille d’impot les SCPI, mais les gérants de fonds proposent souvent une assistance pour ça.

6. Engagement à long terme

Placement peu adapté aux court-termistes : Les SCPI sont des investissements à envisager sur le long terme (8 à 10 ans) pour amortir les frais et profiter pleinement du rendement. Une sortie anticipée peut entraîner une perte en capital, surtout lors de mauvaise période économique

7. Absence de contrôle direct

Dépendance à la société de gestion : Les investisseurs n’ont pas de pouvoir décisionnel sur la gestion des biens immobiliers. La performance de l’investissement dépend donc entièrement de la compétence de la société de gestion.

Comparaison entre SCPI et investissement immobilier direct

Critères	SCPI	Immobilier Direct
Montant d’investissement	Faible, accessible dès quelques milliers d’euros	Élevé, nécessite un capital important ou un crédit
Gestion	Déléguée à la société de gestion	À la charge de l’investisseur (ou d’un gestionnaire)
Diversification	Forte, patrimoine varié et réparti géographiquement	Limitée à un ou quelques biens
Risque	Mutualisé entre les différents actifs du portefeuille	Concentré sur un ou plusieurs biens spécifiques
Liquidité	Moyenne, revente des parts possible mais avec délai	Faible, vente d’un bien immobilier souvent longue
Fiscalité	Revenus fonciers imposés selon le régime réel ou micro-foncier	Possibilité de dispositifs fiscaux (Pinel, Denormandie)
Contrôle	Faible, décisions prises par la société de gestion	Total, l’investisseur décide de tout

Comment investir en SCPI ?

Les Différentes méthodes d’investissement

Au comptant : Achat de parts avec votre capital disponible.
À crédit : Financement de l’achat des parts via un emprunt, permettant de bénéficier de l’effet de levier du crédit.
En démembrement : Achat de la nue-propriété des parts, permettant de bénéficier d’une décote à l’achat et d’optimiser la fiscalité.
Via une assurance-vie : Intégration des parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie pour profiter de la fiscalité avantageuse de ce placement.

Avantages et inconvénients des SCPI en assurance-vie

Avantages :

Fiscalité attractive : Les revenus générés par les SCPI sont réinvestis dans le contrat et ne sont imposés qu’en cas de retrait.
Liquidité garantie : L’assureur s’engage généralement sur la liquidité des parts, facilitant leur revente.
Diversification du contrat : Les SCPI enrichissent la gamme des supports disponibles dans l’assurance-vie.

Inconvénients :

Offre limitée : Seules certaines SCPI sont disponibles dans les contrats d’assurance-vie.
Moindre redistribution des revenus : L’assureur peut ne pas reverser l’intégralité des revenus générés.
Absence de propriété directe : L’assureur est le propriétaire des parts, ce qui peut limiter les droits de l’investisseur.

Optimiser son investissement en SCPI

Choisir la bonne SCPI

Analyse des performances passées : Même si elles ne préjugent pas des performances futures, elles donnent une indication sur la gestion de la SCPI.
Qualité du patrimoine : Privilégiez les SCPI avec un patrimoine immobilier de qualité, bien situé et diversifié.
Société de gestion reconnue : Optez pour des sociétés de gestion expérimentées et agréées par l’Autorité des marchés financiers (AMF).

Tu trouveras ton bonheur sur la centrale des SCPI ou Linxea à cout sur, ils ont un large choix et l’information est transparente ce qui est essentiel pour être sur de ne pas se planter. Et si tu ne veux pas passer par une plateforme en solo tu peux être contacté par un conseiller ou demander à ton banquier directement.

Dans le cas de ton banquier attention, ils ont un éventail limité de produit possible car ils proposent uniquement des produits dont ils ont accès, ce qui n’est pas toujours en adéquation avec l’idée d’avoir la meilleur SCPI possible pour toi.

Diversifier ses investissements

Investir dans plusieurs SCPI : Cela permet de mutualiser davantage les risques liés à un secteur ou une zone géographique.
Combiner SCPI de rendement et SCPI fiscales : Les premières pour les revenus, les secondes pour les avantages fiscaux.

Optimiser la fiscalité

Utiliser le démembrement de propriété : En achetant la nue-propriété des parts, vous n’êtes pas imposé sur les revenus pendant la durée du démembrement.
Investir via une assurance-vie : Bénéficiez de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie sur les revenus des SCPI.

FAQ sur l’investissement en SCPI

1. Les SCPI sont-elles un placement sûr ?

Les SCPI sont des placements immobiliers et, comme tout investissement, comportent des risques. La diversification du patrimoine et la gestion professionnelle atténuent ces risques, mais il est important de bien choisir sa SCPI et de comprendre les risques associés.

2. Quel est le rendement moyen des SCPI ?

Le rendement moyen des SCPI se situe généralement entre 4 % et 6 % par an. Cependant, les performances passées ne garantissent pas les performances futures.

3. Comment sont imposés les revenus des SCPI ?

Les revenus issus des SCPI sont imposés comme des revenus fonciers. Ils sont soumis à l’impôt sur le revenu selon votre tranche marginale d’imposition et aux prélèvements sociaux.

4. Peut-on revendre facilement ses parts de SCPI ?

La revente des parts de SCPI peut prendre du temps et dépend de la demande sur le marché secondaire. Certaines SCPI offrent une liquidité plus importante grâce à un marché interne organisé.

5. Quel est le montant minimum pour investir en SCPI ?

Le montant minimum varie selon les SCPI, mais il est généralement accessible, à partir de quelques centaines d’euros.

6. Les SCPI permettent-elles de réduire ses impôts ?

Oui, les SCPI fiscales investissent dans des biens éligibles à des dispositifs de défiscalisation (Pinel, Malraux, déficit foncier) et permettent de réduire son impôt sur le revenu.

Investir dans les SCPI présente de nombreux avantages, notamment la diversification du patrimoine, la mutualisation des risques et la simplicité de gestion. Cependant, il est crucial de considérer les inconvénients, tels que les risques de revenu, de capital et de liquidité, ainsi que la fiscalité associée. Une approche réfléchie, informée et adaptée à ta situation personnelle est essentielle pour tirer le meilleur parti de cet investissement.

C’ est un investissement à considérer de par son accessibilité et sa simplicité de gestion. De plus en plus de gérants de fonds s’ouvrent pour attirer des investisseurs particuliers en quête de nouveaux produits plus rémunérateurs que leur livret A . Tous n’ont pas forcément envie ni l’énergie de vouloir gérer de la location immobilier et dans ce cas les SCPI est une réponse intéressante .

De quoi aider à préparer ta retraite sereinement, qu’est ce que tu en penses ?